Долгосрочная аренда
DSCR-кредиты на арендную недвижимость
Кредит на 30 лет на один арендный объект с одобрением по аренде, которую он приносит. Без налоговых деклараций, W-2 и справок о зарплате.
- Одобрение по аренде, а не по вашему доходу
- До 80% LTV при покупке
- 30 лет: фиксированная ставка, ARM или только проценты
Anatoliy KanevskyОснователь · говорит по-русски · NMLS #2775380 · CA DRE #01385024Позвонить 310-654-1577Принято. Спасибо.
Мы изучим вашу сделку и перезвоним. Если срочно, звоните 310-654-1577.
Условия DSCR-кредита на аренду
- Сумма кредита
- $75K – $2M
- Покупка или рефинансирование rate-and-term
- До 80% LTV
- Рефинансирование cash-out
- До 75% LTV
- Минимальный DSCR
- 1.05 аренда, делённая на ежемесячный платёж
- Срок
- 30 лет фиксированная ставка, ARM 5/6, 7/6 или 10/6, варианты «только проценты»
- Документы о доходе
- Не нужны без налоговых деклараций, W-2 и справок о зарплате
- Досрочное погашение
- На ваш выбор штраф на 5, 4, 3 или 1 год, или без штрафа, где это разрешает закон штата
- Кредитный рейтинг
- От 660 700+ для 80% LTV
Максимумы программы для арендных объектов на 1–4 юнита, в которых не живёт владелец, оформленных на LLC или корпорацию. Не является обязательством выдать кредит. Условия программ актуальны на ноябрь 2026 года.
Что такое DSCR-кредит?
DSCR-кредит — это долгосрочный кредит на инвестиционную недвижимость, который одобряется по DSCR, коэффициенту покрытия платежа арендой: ежемесячная аренда объекта, делённая на ежемесячный платёж по основному долгу, процентам, налогам, страховке и HOA (PITIA). Если аренда покрывает платёж с коэффициентом 1.05 или выше, объект проходит. Ваш личный доход в решении не участвует.
В расчёт берётся меньшее из двух: аренда по договору или рыночная аренда по оценке. Покупаете пустой объект? Используется рыночная аренда из оценки.
Как рассчитать DSCR
Пример одного арендного объекта:
| Пример объекта | В месяц |
|---|---|
| Аренда (меньшая из договорной и рыночной) | $3,200 |
| Основной долг и проценты | $2,250 |
| Налог на недвижимость | $420 |
| Страховка | $130 |
| HOA | $0 |
| PITIA | $2,800 |
| DSCR = $3,200 ÷ $2,800 | 1.14, выше минимума 1.05 |
Только для иллюстрации.
Максимальный LTV в зависимости от кредитного рейтинга
Плечо зависит от кредитного рейтинга, а не от опыта. Начинающие арендодатели тоже могут получить кредит.
| Кредитный рейтинг | Покупка | Рефинансирование rate-and-term | Рефинансирование cash-out |
|---|---|---|---|
| 700 и выше | 80% | 80% | 75% |
| 680–699 | 75% | 75% | 70% |
| 660–679 | 65% | 65% | 60% |
| Иностранцы (нерезиденты) | 65% | 65% | 60% |
Требования к DSCR-кредиту
- DSCR от 1.05: ежемесячная аренда, делённая на PITIA
- Кредитный рейтинг от 660 (от 700 для максимальных 80% LTV)
- LLC или корпорация в качестве заёмщика; гарантию дают владельцы с долей от 20%
- Арендный объект на 1–4 юнита в хорошем состоянии; договор аренды на 12 месяцев при рефинансировании односемейного дома (при покупке пустого объекта берётся рыночная аренда)
- Две последовательные выписки, где видны деньги на закрытие плюс 3 месяца платежей (6 при рефинансировании)
- Документы компании: articles, письмо с EIN, operating agreement, certificate of good standing
Плюсы и минусы DSCR-кредита
Плюсы: не нужны налоговые декларации, W-2 и справки о зарплате; кредит оформляется на вашу LLC; начинающие арендодатели тоже могут получить кредит; срок 30 лет с фиксированной ставкой, ARM или вариантами «только проценты»; вариант досрочного погашения выбираете вы, в том числе без штрафа.
Минусы: объект должен сам покрывать свой платёж, ставки обычно выше, чем по обычной ипотеке (conventional) на дом, в котором вы живёте, плечо ограничено 80%, а при закрытии нужны денежные резервы.
Сначала пришлите мне аренду
Пришлите адрес, цену или стоимость, аренду, налоги и страховку. Я посчитаю DSCR и скажу, какой кредит выдерживает объект, до того как вы заплатите за оценку.
Вопросы о DSCR-кредитах
Нужны ли налоговые декларации для DSCR-кредита?
Нет. Кредит одобряется по аренде объекта, а не по вашему личному доходу.
Какой DSCR нужен?
1.05 или выше: аренда хотя бы на 5% больше ежемесячного платежа.
Можно купить пустой арендный объект?
Да. Для одобрения используется рыночная аренда из оценки.
Как скоро можно сделать рефинансирование cash-out?
Через 90 дней владения. С 91-го по 180-й день учитывается новая стоимость, если вы покажете завершённый ремонт.
Могут ли иностранцы (нерезиденты) получить DSCR-кредит?
Да, до 65% LTV с резервом платежей на 12 месяцев. Подробнее — DSCR-кредиты для иностранцев.
Какой кредитный рейтинг нужен для DSCR-кредита?
Минимум 660; с рейтингом от 700 доступен полный LTV 80%.
DSCR-кредит — это hard money?
Нет. DSCR-кредит — долгосрочный, на 30 лет. Многие инвесторы берут краткосрочный hard money кредит, чтобы купить и отремонтировать объект, а когда он сдан, рефинансируют его в DSCR-кредит.
DSCR-кредит или обычная ипотека (conventional)?
Обычная ипотека одобряется по вашему личному доходу и налоговым декларациям. DSCR-кредит одобряется по аренде и оформляется на вашу LLC. Это подходит инвесторам, которые работают на себя, и всем, у кого несколько объектов.
Есть ли штраф за досрочное погашение?
На ваш выбор: на пять, четыре, три или один год, или без штрафа.
Какие объекты подходят?
Односемейные дома, объекты на 2–4 юнита, таунхаусы и кондо, отвечающие требованиям (warrantable), сданные по договорам аренды от 12 месяцев. Для краткосрочной аренды или объекта, который не подходит под эту программу, смотрите DSCR-кредиты в West Coast Capital Mortgage.
У меня несколько арендных объектов. Есть один кредит на все?
Да, кредит на портфель аренды покрывает от 2 до 10 объектов.
Нужна ли мне LLC или корпорация?
Да, кредит оформляется на вашу LLC или корпорацию. Компании ещё нет? Её можно открыть до закрытия.
В каких штатах вы кредитуете?
Во многих штатах. Калифорния, Флорида и Техас — наши основные рынки; если объект в другом штате, проверьте доступность: укажите штат и какой кредит нужен, и мы подтвердим, что там доступно.
Другие кредитные программы
Покупаете или рефинансируете арендный объект?
Пришлите адрес, цену или стоимость и аренду. Вы узнаете DSCR и какой кредит выдерживает объект.