Портфель
Общие (blanket) кредиты на портфель аренды
От двух до десяти арендных объектов в одном кредите на 30 лет. Одно закрытие, один платёж, одобрение по аренде, а не по вашему личному доходу.
- 2–10 арендных объектов, один платёж
- Одобрение по аренде, без налоговых деклараций
- До 80% LTV, срок 30 лет
Anatoliy KanevskyОснователь · говорит по-русски · NMLS #2775380 · CA DRE #01385024Позвонить 310-654-1577Принято. Спасибо.
Мы изучим вашу сделку и перезвоним. Если срочно, звоните 310-654-1577.
Условия кредита на портфель аренды
- Объекты
- 2–10 в одном общем (blanket) кредите
- Сумма кредита
- До $2M от $50K на объект
- Покупка или рефинансирование rate-and-term
- До 80% LTV
- Рефинансирование cash-out
- До 75% LTV
- Минимальный DSCR
- 1.05 валовая аренда, делённая на ежемесячный платёж
- Срок
- 30 лет фиксированная ставка, ARM или только проценты
- Документы о доходе
- Не нужны
- Кредитный рейтинг
- От 660 700+ для 80% LTV
Максимумы программы для сданных арендных объектов на 1–4 юнита, оформленных на LLC или корпорацию. Не является обязательством выдать кредит. Условия программ актуальны на ноябрь 2026 года.
Что такое общий (blanket) кредит?
Общий (blanket) кредит, он же кредит на портфель аренды, — это один долгосрочный кредит под залог сразу нескольких арендных объектов, здесь от двух до десяти. Он заменяет отдельные ипотеки одним закрытием и одним платежом и одобряется по аренде портфеля, а не по вашему личному доходу.
Если позже вы продадите один объект, он выводится из залога, когда вы погашаете 120% закреплённой за ним части кредита.
Как одобряется кредит на портфель
Ежемесячная валовая аренда портфеля, делённая на ежемесячный платёж по основному долгу, процентам, налогам, страховке и HOA. Минимум — 1.05.
| Пример: пять арендных объектов | В месяц |
|---|---|
| Валовая аренда (меньшая из договорной и рыночной) | $12,000 |
| Основной долг, проценты, налоги, страховка и HOA | $10,500 |
| DSCR = $12,000 ÷ $10,500 | 1.14, выше минимума 1.05 |
Максимальный LTV в зависимости от кредитного рейтинга
Если четверть или больше объектов оценены ниже $100,000, максимум — 70% LTV.
| Кредитный рейтинг | Покупка | Рефинансирование rate-and-term | Рефинансирование cash-out |
|---|---|---|---|
| 700 и выше | 80% | 80% | 75% |
| 680–699 | 75% | 75% | 70% |
| 660–679 | 65% | 65% | 60% |
Что понадобится
- LLC или корпорация в качестве заёмщика; гарантию дают владельцы с долей от 20%
- Действующие договоры аренды и rent roll (реестр аренды) по каждому объекту (сдано не менее 90% юнитов)
- Две последовательные выписки, где видны деньги на закрытие и резервы
- Документы компании: articles, письмо с EIN, operating agreement, certificate of good standing
Сначала пришлите мне rent roll
Пришлите адреса, аренду, примерную стоимость и сколько вы должны по каждому объекту. Я посчитаю DSCR и скажу, какой кредит выдерживает портфель.
Правила по штатам для портфельных кредитов
- Доступно в наших штатах, кроме округов Lee, Charlotte, Sarasota и Collier во Флориде и города Балтимор.
- Штраф за досрочное погашение запрещён на Аляске, в Мэриленде, Нью-Мексико и округе Колумбия; в Род-Айленде — не больше 1% в первый год.
- Огайо ограничивает штраф за досрочное погашение по небольшим кредитам на дома на 1–2 юнита.
- Опыт не нужен ни в одном штате; плечо зависит от кредитного рейтинга.
- Сдаёте жильё в Калифорнии? С нами можно встретиться в офисе в Бербанке: портфельные кредиты в Калифорнии на сайте West Coast Capital Mortgage.
Вопросы о кредитах на портфель
Можно совместить разные типы объектов в одном кредите?
Да. Односемейные дома, объекты на 2–4 юнита, таунхаусы, PUD и кондо можно объединять.
Можно потом продать один объект?
Да. Погасите 120% закреплённой за этим объектом части кредита, и он выводится из залога.
Есть ли штраф за досрочное погашение?
На ваш выбор: на пять, четыре, три или один год, или без штрафа.
Объекты должны быть сданы?
Да. Не менее 90% юнитов, по договорам аренды на 12–36 месяцев.
Сколько денег нужно в резерве?
Расходы на закрытие плюс платежи за три месяца при покупке или за шесть месяцев при рефинансировании.
Могут ли иностранцы (нерезиденты) получить кредит на портфель?
Да, до 65% LTV.
У меня только один арендный объект. Какой кредит подходит?
DSCR-кредит на один объект. Кредиты на портфель начинаются с двух объектов.
Нужна ли мне LLC или корпорация?
Да, кредит оформляется на вашу LLC или корпорацию. Компании ещё нет? Её можно открыть до закрытия.
В каких штатах вы кредитуете?
Во многих штатах. Калифорния, Флорида и Техас — наши основные рынки; если объект в другом штате, проверьте доступность: укажите штат и какой кредит нужен, и мы подтвердим, что там доступно.
Другие кредитные программы
Готовы собрать аренду в один кредит?
Пришлите адреса, аренду, стоимость и текущие суммы погашения. Вы узнаете DSCR и какой кредит выдерживает портфель.